املاک برتر توکیو در کانون توجه قرار گرفته است زیرا قیمت‌های کاندومینیوم‌ها به رکوردهای تاریخی رسیده و توجه سیاسی بیشتری به نقش سرمایه خارجی جلب شده است.
در سال ۲۰۲۴، میانگین قیمت کاندومینیوم‌های جدید در ۲۳ منطقه مرکزی توکیو به ۱۱۱.۸۱ میلیون ین (حدود ۷۶۰,۰۰۰ دلار) رسید، طبق موسسه تحقیقات اقتصادی املاک. قیمت میانه ۹ درصد نسبت به سال قبل افزایش یافت و به ۸۹.۴ میلیون ین رسید، که نشان‌دهنده افزایش شدید ۶۴ درصدی از سال ۲۰۲۱ است، که بسیار بیشتر از افزایش ۲۶ درصدی در منطقه گسترده توکیو است.
با وجود رونق، نگرانی در مورد قابلیت خرید افزایش یافته است زیرا ژاپن همچنان در رشد دستمزدها از همتایان توسعه‌یافته عقب مانده است. داده‌های سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) برای سال ۲۰۲۴، ژاپن را در رتبه ۲۵ از ۳۴ عضو در دستمزدهای سالانه تنظیم‌شده بر اساس برابری قدرت خرید قرار داد، با میانگین ۴۹,۴۴۶ دلار.
فشار سیاسی برای محدود کردن خریداران خارجی
رونق املاک، های سیاسی برای مهار مالکیت خارجی املاک را تقویت کرده است، با این مسئله که در انتخابات اخیر مجلس اعیان برجسته بود. برخلاف کشورهایی مانند استرالیا، کانادا و سنگاپور، ژاپن در حال حاضر تقریباً هیچ محدودیتی بر خریداران خارجی اعمال نمی‌کند.
حزب دموکراتیک برای مردم (DPFP)، که در ماه ژوئیه پیشرفت‌های قوی داشت، در حال آماده‌سازی لایحه‌ای برای پاییز امسال است که خریدهای خارجی املاک را محدود کند. رهبر حزب، یویچیرو تاماکی، استدلال می‌کند که خریدهای سوداگرانه توسط سرمایه‌گذاران خارجی به افزایش قیمت خانه‌ها کمک کرده است. او اقداماتی مانند «مالیات بر خالی» را پیشنهاد کرده که املاک خارجی استفاده‌نشده را هدف قرار دهد.
حزب پوپولیست راست‌گرای سانسیتو، شناخته‌شده برای پلتفرم «ژاپن اول»، همچنین در حال آماده‌سازی پیشنهاد خود برای محدود کردن خریدهای خارجی است، هرچند هنوز جدول زمانی واضحی مشخص نکرده است.
نگرانی‌های امنیت ملی و اقتصادی
تحلیلگران سیاسی پیشنهاد می‌کنند که بحث نه تنها در مورد قابلیت خرید مسکن است، بلکه در مورد امنیت ملی و اقتصادی نیز هست.
«مالکیت خارجی املاک با بحث‌های گسترده‌تر در مورد جمعیت خارجی ژاپن درهم تنیده شده است»، گفت توبیاس هریس از Japan Foresight، و اشاره کرد که محدودیت‌ها از نظر قانونی آسان‌تر از سایر سیاست‌های مهاجرتی اجرا می‌شوند.
یک نظرسنجی از Mitsubishi UFJ Trust & Banking در مارس ۲۰۲۵ نشان داد که در مناطق برتر مانند چیودا، شیبویا و میناتو، ۲۰-۴۰ درصد از آپارتمان‌های جدید توسط خریداران خارجی خریداری می‌شوند. با این حال، کارشناسان هشدار می‌دهند که سرمایه‌گذاران داخلی نیز نقش عمده‌ای در افزایش تقاضا ایفا می‌کنند.
با وجود افزایش نرخ‌های بانک ژاپن از سال ۲۰۲۴، هزینه‌های وام‌گیری در شرایط واقعی پایین باقی مانده، که نقدینگی را بالا نگه داشته و سرمایه را به بازارهای املاک هدایت می‌کند.
شکاف شهری-روستایی: رونق و ترک
در حالی که بازار مسکن توکیو بیش از حد گرم شده، ژاپن روستایی همچنان با کاهش جمعیت و رکود مبارزه می‌کند. این کشور در سال ۲۰۲۳ حدود ۹ میلیون خانه خالی (آکیا) داشت، عمدتاً در شهرهای روستایی در حال افول.
این املاک اغلب در وضعیت خراب هستند، نیاز به بازسازی‌های پرهزینه از ۲۰,۰۰۰ تا ۳۰۰,۰۰۰ دلار دارند، و با مقاومت فرهنگی به دلیل ترجیح ژاپن برای مسکن جدید روبرو هستند.
با این حال، آکیا در میان خریداران خارجی که به دنبال خانه‌های سنتی با قیمت‌های پایین‌تر هستند، علاقه کسب کرده است. پارکر آلن، هم‌بنیانگذار Akiya & Inaka، اشاره کرد که محدودیت‌ها باید نقاط داغ شهری را هدف قرار دهند نه بازارهای روستایی.
«اگر هدف حفاظت از محلی‌ها در برابر بیرون رانده شدن توسط قیمت‌هاست، پس تمرکز باید روی توکیو و دیگر شهرهای بزرگ باشد»، گفت او.
خلاصه
بازار املاک لوکس توکیو جهش کرده است، با قیمت‌های کاندومینیوم که در تنها چهار سال ۶۴ درصد افزایش یافته، که نگرانی‌هایی در مورد قابلیت خرید و سرمایه‌گذاری خارجی ایجاد کرده است. احزاب مخالف، به ویژه DPFP و سانسیتو، در حال آماده‌سازی قانونی هستند که ممکن است مالکیت خارجی را محدود کند، و مسئله را به عنوان نگرانی اقتصادی و امنیت ملی قاب‌بندی می‌کنند. نظرسنجی‌ها نشان می‌دهند که خریداران خارجی تا ۴۰ درصد از فروش آپارتمان‌های جدید در مناطق مرکزی را تشکیل می‌دهند، هرچند سرمایه‌گذاران داخلی نیز تقاضا را هدایت می‌کنند. در همین حال، ژاپن روستایی با مشکل مخالف روبرو است — میلیون‌ها خانه ترک‌شده (آکیا) — که شکاف شهری-روستایی آشکاری در بازار املاک ژاپن برجسته می‌کند.
