Tokyo’nun lüks gayrimenkulleri, konut fiyatlarının rekor seviyelere ulaşmasıyla dikkatleri üzerine çekiyor ve yabancı sermayenin rolü konusunda artan siyasi incelemelere yol açıyor.
2024 yılında Tokyo’nun 23 merkez ilçesindeki yeni dairelerin ortalama fiyatı, Gayrimenkul Ekonomik Araştırma Enstitüsü’ne göre 111,81 milyon yen’e (yaklaşık 760.000 dolar) ulaştı.
Medyan fiyat yıllık bazda %9 artarak 89,4 milyon yen oldu. Bu, 2021’den bu yana %64’lük keskin bir artış anlamına geliyor ve Tokyo genelindeki %26’lık yükselişin oldukça üzerinde.
Buna rağmen, Japonya’daki maaş artışlarının gelişmiş ülkelere göre geride kalması nedeniyle konutların ulaşılabilirliği giderek daha büyük bir sorun haline geliyor.
OECD’nin 2024 verilerine göre Japonya, satın alma gücü paritesine göre düzeltilmiş yıllık maaşlarda 34 ülke arasında 25. sırada yer alıyor; ortalama maaş 49.446 dolar.
Yabancı alıcıları sınırlama yönünde siyasi baskı
Gayrimenkul piyasasındaki yükseliş, yabancı mülkiyetin sınırlandırılmasına yönelik siyasi talepleri artırdı ve konu son Üst Meclis seçimlerinde öne çıkan başlıklardan biri oldu.
Avustralya, Kanada ve Singapur gibi ülkelerin aksine Japonya, yabancı alıcılara neredeyse hiçbir kısıtlama uygulamıyor.
Temmuz ayında önemli kazanımlar elde eden Halkın Demokrat Partisi (DPFP), bu sonbaharda yabancıların gayrimenkul satın almalarını sınırlayacak bir yasa tasarısı sunmaya hazırlanıyor.
Parti lideri Yuichiro Tamaki, yabancı yatırımcıların spekülatif alımlarının konut fiyatlarının yükselmesine katkıda bulunduğunu savunuyor.
Boş bırakılan yabancı mülklerine yönelik bir “boş konut vergisi” gibi önlemleri gündeme getirdi.
“Önce Japonya” sloganıyla bilinen sağ popülist Sanseitō Partisi de yabancı mülk edinimini sınırlamayı amaçlayan kendi teklifini hazırlıyor, ancak henüz net bir zaman çizelgesi açıklanmadı.
Ulusal güvenlik ve ekonomik kaygılar
Siyasi analistler, tartışmanın sadece konut fiyatlarının ulaşılabilirliğiyle ilgili olmadığını, aynı zamanda ulusal güvenlik ve ekonomiyle de bağlantılı olduğunu belirtiyor.
“Yabancı mülkiyeti, Japonya’daki yabancı nüfus hakkında daha geniş tartışmalarla iç içe geçmiş durumda.” diyor Tobias Harris (Japan Foresight). Ona göre gayrimenkule kısıtlama getirmek, göç politikalarını değiştirmekten hukuken çok daha kolay.
Mitsubishi UFJ Trust & Banking’in Mart 2025’te yaptığı bir ankete göre, Chiyoda, Shibuya ve Minato gibi seçkin bölgelerde yeni dairelerin %20 ila %40’ı yabancı alıcılar tarafından satın alınıyor.
Bununla birlikte uzmanlar, yerli yatırımcıların da talebi artırmada önemli bir rol oynadığına dikkat çekiyor.
2024’ten bu yana Japonya Merkez Bankası’nın faiz artışlarına rağmen, reel anlamda borçlanma maliyetleri düşük kalmaya devam ediyor. Bu da piyasadaki likiditenin yüksek kalmasını ve sermayenin gayrimenkule yönelmesini sağlıyor.
Kentsel-kırsal ayrımı: Büyüme ve terk edilmişlik
Tokyo’nun konut piyasası aşırı ısınırken, kırsal Japonya hâlâ nüfus kaybı ve durgunlukla mücadele ediyor.
2023 yılında ülkede yaklaşık 9 milyon boş ev (akiya) bulunuyordu ve bunların çoğu küçülen kırsal kasabalarda yer alıyordu.
Bu mülkler genellikle bakımsız, 20.000 ile 300.000 dolar arasında değişen yüksek tadilat maliyetleri gerektiriyor ve Japonların yeni evlere olan kültürel tercihi nedeniyle rağbet görmüyor.
Buna rağmen, daha düşük fiyatlarla geleneksel ev arayan yabancı alıcıların ilgisi artıyor.
Akiya & Inaka şirketinin kurucu ortağı Parker Allen, kısıtlamaların kentsel bölgelerde yoğunlaştırılması gerektiğini ifade ediyor.
“Eğer amaç, yerel halkın fiyatlar yüzünden dışlanmasını önlemekse, odak Tokyo ve diğer büyük şehirler olmalıdır.” dedi.
Özet
Tokyo’nun lüks gayrimenkul piyasası son dört yılda %64 artışla büyük bir sıçrama yaşadı ve bu durum hem konut erişilebilirliği hem de yabancı yatırımlar hakkında kaygı yarattı.
Muhalefet partileri, özellikle DPFP ve Sanseitō, yabancı mülkiyeti sınırlayacak yasa tasarıları hazırlıyor ve bu konuyu hem ekonomik hem de ulusal güvenlik meselesi olarak tanımlıyor.
Anketler, merkez ilçelerdeki yeni daire satışlarının %40’ına kadarının yabancılara gittiğini, ancak yerli yatırımcıların da önemli bir talep unsuru olduğunu gösteriyor.
Öte yandan kırsal Japonya bunun tam tersini yaşıyor: milyonlarca terk edilmiş ev (akiya).
Bu durum, Japonya’nın gayrimenkul piyasasında keskin bir kentsel-kırsal uçurumu ortaya koyuyor.
