2025 yazında ABD konut piyasası, olağanüstü bir çıkmaz ve artan sözleşme iptalleri ile sarsılıyor. Son veriler, alıcıların ve satıcıların anlaşmazlıklar karşısında her zamankinden daha fazla işlemden vazgeçtiğini gösteriyor. Bu eğilim, yalnızca emlak piyasasının yaşadığı sıkışıklığın değil; ABD ekonomisine dair artan belirsizlik ve psikolojik baskının da bir yansıması olarak öne çıkıyor. Söz konusu süreç, forex ve kripto para piyasalarında da yeni fiyat hareketleri ve fırsatlar yaratabilecek kuruluşsal değişimleri tetikliyor.
Satışlardaki Çıkmazın Temeli: Anlaşmalar Neden Bozuluyor?
Ev almak isteyenler, rekor seviyedeki yüksek fiyatlardan ve yaklaşık %7 seviyesinde seyreden mortgage faiz oranlarından bunalmış durumda. Buna karşın, piyasaya yeni konutların eklenmesi sayesinde seçeneklerini artıran alıcılar; satıcıların tadilat, indirim ya da esneklik taleplerini karşılamaması durumunda tereddütsüz bir şekilde anlaşmadan çekilmeyi tercih ediyor.
Satıcı tarafında ise birçok kişi, önceki yıllardan kalma düşük faizli kredileri ve yüksek ev değerleri sayesinde avantajlı pozisyonda. Bu nedenle, arzu ettikleri fiyat gerçekleşmediğinde veya pazarlıklar çıkmaza girdiğinde, evlerini satmaktan vazgeçip yaklaşık koşulların düzelmesini bekleyebiliyorlar.
Bu çift yönlü direnç, ABD genelinde feshedilen işlemlerin ve piyasadan çekilen ilanların (delisting) son yılların en yüksek seviyelerine ulaşmasına yol açtı. Amerikan Ulusal Emlakçılar Birliği’ne (National Association of Realtors) göre Haziran ayında mevcut konut satışları, yıllıklandırılmış bazda 3,93 milyon adede geriledi. Bu, genel olarak konut piyasasının en hareketli olduğu dönemde son 9 ayın en düşük seviyesi olarak kaydedildi.
Dikkat Çeken İstatistikler: Sözleşme İptalleri ve İlan Geri Çekmeleri
- İptal edilen satışlar: Haziran’da 57.000 konut alım satım sözleşmesi tamamlanamadan sona erdi. Bu rakam, toplam işlemlerin %15’ine karşılık geliyor ve 2017’den bu yana haziran aylarında görülen en yüksek oran (Redfin).
- Delisting: Satıcıların ev ilanlarını piyasadan çekme oranı, Mayıs ayında yıllık %47 artış gösterdi ve yeni konut arzının artış oranını geride bıraktı (Realtor.com).
- Fiyat indirimleri: Haziran ayında satıştaki konutların %20’sinden fazlası fiyat düşürdü. Yani bazıları pazardan çekiliyor, bazıları ise gerçekçi davranıp satış için indirim yapıyor.
Satıcılar arasında, satış yapmak için fiyat düşürmeye veya taviz vermeye hazır olanlarla, koşulları beğenmediğinde pazardan çekilen “bekle-gör” yaklaşımını benimseyenler arasında net bir ayrım var. Realtor.com Başekonomisti Danielle Hale’e göre her iki yaklaşımın da mantığı var ve son karar, kişisel şartlar ve önceliklerle şekilleniyor.
Bölgesel ve Ulusal Etkiler
Gerginliğin en çok hissedildiği bölgeler, stokun arttığı ve dolayısıyla alıcıların pazarlık gücü kazandığı Güney eyaletlerinde gözlemleniyor. Örneğin, Jacksonville (Florida) Haziran’da feshedilen sözleşmelerde ülke lideri oldu: işlerdeki iptal oranı %21,4. Phoenix, Miami ve Riverside (California), piyasadan çekilen ilan sayısındaki artış ve tamamlanamayan satışlarla dikkat çekti. Bu şehirlerde hem iptal edilen hem de delist edilen ilan oranları ülke ortalamasının üstünde.
Uzun zamandır ‘satıcı piyasası’ olan Grand Rapids (Michigan) gibi bölgelerde de, ev sahipleri birden fazla teklif, hızlı ve yüksek bedelle satışlar beklerken artık daha temkinli ve gerçekçi fiyatlandırmalara mecbur kalıyor. Birikimi olup taşınmayı acil olarak düşünmeyenler, fiyat indirmek yerine evi satmaktan tamamen vazgeçiyor.
İnsan Hikayeleri: “Pazarlıkta Herkesin Bir Sınırı Var”
Her rakamın ardında gerçek bir hayat var. Bazı alıcılar, küçük tamir ihtiyacı veya ek maliyetler nedeniyle sözleşmeden dönüyor. Satıcılar ise çoğunlukla bir kez indirim yaptıktan sonra daha fazla taviz vermiyor. Zira, düşük kredi faizi veya sermaye fazlası olanlar kendilerini rahat hissediyor ve gerektiğinde beklemeyi tercih ediyor.
Emlakçılar, hem alıcı hem satıcı tarafını daha rasyonel, piyasa koşullarına uygun ve esnek hareket etmeleri konusunda sıkça uyarıyor. Bu ortamda kayıtsız şartsız satıcı ya da alıcı olmak başarı getirmiyor.
iXDeep: Analiz — Forex ve Kripto Piyasalarına Olası Etkiler
Makroekonomik açıdan ABD’deki bu emlak çıkmazı, yalnızca iç piyasa dinamiklerini etkilemekle kalmaz; küresel döviz ve kripto ekosistemine de çeşitli dalgalar gönderebilir:
- Dolar’da Dalgalanma:
Konut piyasasındaki yavaşlama, ABD büyümesine gölge düşürerek Federal Reserve’ün politikasında değişikliğe yol açabilir. Fed’in daha güvercin (dovish) mesajlar vermesi, ABD dolarının değer kaybetmesine veya forex piyasalarında yeni volatilite dalgalarına neden olabilir.
- Güvenli Limanlara Yönelim:
Gayrimenkul, ‘güven varlıkları’ arasında sayıldığından, bu alandaki risk ve belirsizlikler yatırımcıların altın, İsviçre Frangı, Japon Yeni gibi güvenli limanlara yönelmesine yol açabilir. Riskli para birimleri aleyhine volatilite artabilir.
- Kriptoya Artan İlgi:
Geleneksel piyasadaki hacimsizlik ve durağanlık kripto paralara ilgi ve para akışını artırabilir. Özellikle Bitcoin ve büyük altcoinlerde, yeni makroekonomik rüzgarlarla kısa ve orta vadede volatilite yükselebilir. Ne var ki, genel seyrin yönü Fed’in açıklamalarına ve yeni ekonomik verilerin piyasaya yansımasına bağlı olacaktır.
