Las propiedades de lujo en Tokio están en el centro de atención debido a que los precios de los condominios alcanzan niveles récord, lo que genera un creciente escrutinio político sobre el papel del capital extranjero.
En 2024, el precio promedio de los condominios nuevos en los 23 distritos centrales de Tokio llegó a 111,81 millones de yenes (aproximadamente 760.000 dólares), según el Instituto de Investigación Económica Inmobiliaria.
El precio mediano aumentó un 9% interanual hasta 89,4 millones de yenes, lo que representa un fuerte incremento del 64% desde 2021, superando ampliamente el aumento del 26% en el conjunto de la región de Tokio.
A pesar del auge, la asequibilidad sigue siendo una preocupación creciente, ya que Japón continúa rezagado frente a otros países desarrollados en crecimiento salarial.
Los datos de la OCDE para 2024 ubicaron a Japón en el puesto 25 de 34 miembros en salarios anuales ajustados por paridad de poder adquisitivo, con un promedio de 49.446 dólares.
Impulso político para restringir a compradores extranjeros
El auge inmobiliario ha alimentado las demandas políticas de limitar la propiedad extranjera, y el tema ocupó un lugar destacado en las recientes elecciones de la Cámara Alta.
A diferencia de países como Australia, Canadá y Singapur, Japón actualmente no impone prácticamente ninguna restricción a los compradores del extranjero.
El Partido Democrático para el Pueblo (DPFP), que logró importantes avances en julio, prepara la presentación de un proyecto de ley este otoño para limitar las compras de bienes raíces por parte de extranjeros.
El líder del partido, Yuichiro Tamaki, sostiene que las compras especulativas de inversores extranjeros han contribuido a la escalada de precios de vivienda.
Ha propuesto medidas como un “impuesto a la vivienda vacía” enfocado en propiedades extranjeras desocupadas.
El partido populista de derecha Sanseitō, conocido por su plataforma “Japón Primero”, también elabora su propia propuesta para restringir adquisiciones extranjeras, aunque aún no ha definido un calendario claro.
Seguridad nacional y preocupaciones económicas
Analistas políticos sugieren que el debate no solo trata de la asequibilidad de la vivienda, sino también de la seguridad nacional y económica.
“La propiedad extranjera se ha entrelazado con discusiones más amplias sobre la población extranjera en Japón”, señaló Tobias Harris de Japan Foresight, remarcando que implementar restricciones inmobiliarias es legalmente más sencillo que modificar políticas migratorias.
Según una encuesta de Mitsubishi UFJ Trust & Banking en marzo de 2025, en distritos exclusivos como Chiyoda, Shibuya y Minato, entre el 20% y el 40% de los nuevos apartamentos son adquiridos por compradores extranjeros.
Sin embargo, los expertos advierten que los inversores locales también desempeñan un papel clave en la creciente demanda.
A pesar de las subidas de tasas de interés del Banco de Japón desde 2024, los costos de endeudamiento siguen siendo bajos en términos reales, lo que mantiene elevada la liquidez y canaliza capital hacia los mercados inmobiliarios.
División urbano-rural: auge y abandono
Mientras el mercado inmobiliario de Tokio se recalienta, las zonas rurales de Japón siguen luchando contra la despoblación y el estancamiento.
En 2023, el país tenía alrededor de 9 millones de viviendas vacías (akiya), en su mayoría en localidades rurales en declive.
Estas propiedades suelen estar deterioradas, requieren costosas renovaciones que van de 20.000 a 300.000 dólares y enfrentan resistencia cultural debido a la preferencia de los japoneses por vivienda nueva.
Aun así, las akiya están despertando interés entre compradores extranjeros que buscan casas tradicionales a precios más bajos.
Parker Allen, cofundador de Akiya & Inaka, señaló que las restricciones deberían concentrarse en áreas metropolitanas y no en mercados rurales.
“Si el objetivo es proteger a los locales de ser desplazados por los precios, el foco debe estar en Tokio y otras grandes ciudades”, dijo
Resumen
El mercado inmobiliario de lujo en Tokio ha experimentado un auge, con un aumento del 64% en los precios de condominios en solo cuatro años, lo que provoca preocupación por la asequibilidad y la inversión extranjera.
Los partidos opositores, especialmente el DPFP y Sanseitō, preparan legislación que podría restringir la propiedad extranjera, planteando el tema como una preocupación tanto económica como de seguridad nacional.
Las encuestas muestran que los compradores extranjeros representan hasta el 40% de las ventas de apartamentos nuevos en distritos centrales, aunque los inversores locales también impulsan la demanda.
Al mismo tiempo, la Japón rural enfrenta el problema opuesto —millones de casas abandonadas (akiya)— lo que refleja la marcada brecha urbano-rural en el mercado inmobiliario del país.
