تسلط الأضواء على العقارات الرئيسية في طوكيو مع ارتفاع أسعار الشقق السكنية إلى مستويات قياسية، مما يجذب تدقيقاً سياسياً متزايداً حول دور رأس المال الأجنبي.
في عام 2024، بلغ متوسط سعر الشقق الجديدة في الـ23 حياً مركزياً في طوكيو 111.81 مليون ين (حوالي 760,000 دولار أمريكي)، وفقاً لمعهد أبحاث الاقتصاد العقاري. ارتفع السعر المتوسط بنسبة 9% على أساس سنوي إلى 89.4 مليون ين، مسجلاً زيادة حادة بنسبة 64% منذ عام 2021، متجاوزاً بكثير الارتفاع بنسبة 26% في منطقة طوكيو الأوسع.
رغم الازدهار، يظل القدرة على الشراء مصدر قلق متزايد مع تأخر اليابان عن أقرانها المتقدمين في نمو الأجور. تصنف بيانات منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية لعام 2024 اليابان في المرتبة 25 من أصل 34 عضواً في الأجور السنوية المعدلة بقوة الشراء، بمتوسط 49,446 دولار.
الدفع السياسي لتقييد المشترين الأجانب
أثار الانتعاش العقاري دعوات سياسية للحد من الملكية العقارية الأجنبية، مع بروز الموضوع بشكل بارز في الانتخابات الأخيرة لمجلس النواب العلوي. بخلاف دول مثل أستراليا وكندا وسنغافورة، لا تفرض اليابان حالياً أي قيود تقريباً على المشترين من الخارج.
يعد حزب الديمقراطيين للشعب (DPFP)، الذي حقق مكاسب قوية في يوليو، مشروع قانون هذا الخريف للحد من مشتريات الأجانب للعقارات. يؤكد زعيم الحزب يويتشيرو تاماكي أن الشراء المضاربي من قبل المستثمرين الأجانب ساهم في ارتفاع أسعار المنازل. اقترح إجراءات مثل “ضريبة الشاغرة” التي تستهدف العقارات الأجنبية غير المستخدمة.
كما يعد حزب سانسيتو الشعبوي اليميني، المعروف بمنصته “اليابان أولاً”، اقتراحاً خاصاً به لتقييد الاستحواذات الأجنبية، رغم عدم تحديد جدول زمني واضح حتى الآن.
مخاوف الأمن الوطني والاقتصادي
يقترح محللون سياسيون أن النقاش ليس فقط حول القدرة على تحمل تكاليف السكن، بل أيضاً حول الأمن الوطني والاقتصادي.
قال توبياس هاريس من “جابان فورسايت”: “أصبحت الملكية العقارية الأجنبية متشابكة مع مناقشات أوسع حول السكان الأجانب في اليابان”، مشيراً إلى أن القيود أسهل تنفيذاً قانونياً من سياسات الهجرة الأخرى.
أظهر استطلاع بنك ميتسوبيشي يو إف جي للثقة والمصارف في مارس 2025 أن في الأحياء الرئيسية مثل تشيودا وشيبويا وميناتو، يشتري المشترون الأجانب 20-40% من الشقق الجديدة. مع ذلك، يحذر الخبراء من أن المستثمرين المحليين يلعبون دوراً رئيسياً في دفع الطلب.
رغم رفع بنك اليابان لأسعار الفائدة منذ 2024، تبقى تكاليف الاقتراض منخفضة حقيقياً، مما يحافظ على السيولة العالية ويوجه رأس المال نحو أسواق العقارات.
الانقسام الحضري-الريفي: الازدهار والتخلي
بينما يسخن سوق السكن في طوكيو، تواصل اليابان الريفية النضال مع انخفاض السكان والركود. كان لدى البلاد حوالي 9 ملايين منزل شاغر (أكيا) في عام 2023، معظمها في المدن الريفية المتدهورة.
غالباً ما تكون هذه العقارات في حالة سيئة، وتتطلب تجديدات مكلفة تتراوح من 20,000 إلى 300,000 دولار، وتواجه مقاومة ثقافية بسبب تفضيل اليابان للمنازل الجديدة.
ومع ذلك، تزداد اهتمام الأجانب بـ”أكيا” بحثاً عن منازل تقليدية بأسعار أقل. قال باركر ألن، المؤسس المشارك لـ”أكيا أند إيناكا”: يجب أن تستهدف القيود المناطق الحضرية الساخنة بدلاً من الأسواق الريفية.
“إذا كان الهدف حماية السكان المحليين من الارتفاع في الأسعار، فيجب أن يكون التركيز على طوكيو والمدن الكبرى الأخرى”، قال.
ملخص
ارتفع سوق العقارات الفاخرة في طوكيو، مع زيادة أسعار الشقق بنسبة 64% في أربع سنوات فقط، مما يثير مخاوف حول القدرة على التحمل والاستثمار الأجنبي. تعد أحزاب المعارضة، خاصة DPFP وسانسيتو، تشريعات قد تقيد الملكية الأجنبية، مؤطرة الموضوع كمخاوف اقتصادية وأمن وطني. تظهر الاستطلاعات أن المشترين الأجانب يمثلون حتى 40% من مبيعات الشقق الجديدة في الأحياء المركزية، رغم أن المستثمرين المحليين يدفعون الطلب أيضاً. في الوقت نفسه، تواجه اليابان الريفية المشكلة المعاكسة – ملايين المنازل المهجورة (أكيا) – مما يبرز انقساماً حاداً حضرياً-ريفياً في سوق العقارات اليابانية.
