L’immobilier de premier choix à Tokyo est sous les projecteurs alors que les prix des condominiums atteignent des records, attirant une attention politique accrue sur le rôle du capital étranger.
En 2024, le prix moyen des nouveaux condos dans les 23 arrondissements centraux de Tokyo a atteint 111,81 millions de yens (environ 760 000 dollars), selon l’Institut de recherche économique sur l’immobilier. Le prix médian a augmenté de 9 % par rapport à l’année précédente pour atteindre 89,4 millions de yens, marquant une hausse abrupte de 64 % depuis 2021, surpassant de loin la hausse de 26 % dans la région élargie de Tokyo.
Malgré le boom, l’accessibilité reste une préoccupation croissante alors que le Japon continue de traîner derrière ses pairs développés en matière de croissance des salaires. Les données de l’OCDE pour 2024 classent le Japon au 25e rang sur 34 membres en termes de salaires annuels ajustés en parité de pouvoir d’achat, avec une moyenne de 49 446 dollars.
Poussée politique pour restreindre les acheteurs étrangers
La flambée immobilière a alimenté des appels politiques à freiner la propriété étrangère, avec la question en vedette lors des récentes élections à la Chambre haute. Contrairement à des pays comme l’Australie, le Canada et Singapour, le Japon n’impose actuellement pratiquement aucune restriction aux acheteurs étrangers.
Le Parti démocrate pour le peuple (DPFP), qui a réalisé de forts gains en juillet, prépare un projet de loi cet automne qui limiterait les achats immobiliers étrangers. Le leader du parti, Yuichiro Tamaki, argue que les achats spéculatifs par des investisseurs étrangers ont contribué à la flambée des prix des logements. Il a proposé des mesures telles qu’une « taxe sur les vacants » ciblant les propriétés étrangères inutilisées.
Le parti populiste de droite Sanseitō, connu pour sa plateforme « Japan First », prépare également sa propre proposition pour restreindre les acquisitions étrangères, bien qu’il n’ait pas encore défini un calendrier clair.
Préoccupations en matière de sécurité nationale et économique
Les analystes politiques suggèrent que le débat ne porte pas seulement sur l’accessibilité au logement, mais aussi sur la sécurité nationale et économique.
«La propriété immobilière étrangère est devenue entrelacée avec des discussions plus larges sur la population étrangère du Japon», a déclaré Tobias Harris de Japan Foresight, notant que les restrictions sont légalement plus faciles à mettre en œuvre que d’autres politiques d’immigration.
Une enquête de Mitsubishi UFJ Trust & Banking en mars 2025 a montré que dans les districts de premier choix tels que Chiyoda, Shibuya et Minato, 20 à 40 % des nouveaux appartements sont achetés par des acheteurs étrangers. Néanmoins, les experts avertissent que les investisseurs nationaux jouent également un rôle majeur dans la hausse de la demande.
Malgré les hausses de taux de la Banque du Japon depuis 2024, les coûts d’emprunt restent bas en termes réels, maintenant une liquidité élevée et canalisant le capital vers les marchés immobiliers.
Division urbain-rural : Booms et abandon
Alors que le marché du logement de Tokyo surchauffe, le Japon rural continue de lutter contre la dépopulation et la stagnation. Le pays comptait environ 9 millions de maisons vacantes (akiya) en 2023, principalement dans des villes rurales en déclin.
Ces propriétés sont souvent en mauvais état, nécessitent des rénovations coûteuses allant de 20 000 à 300 000 dollars, et font face à une résistance culturelle due à la préférence japonaise pour les logements neufs.
Cependant, les akiya gagnent en intérêt auprès des acheteurs étrangers cherchant des maisons traditionnelles à des prix inférieurs. Parker Allen, cofondateur d’Akiya & Inaka, a noté que les restrictions devraient cibler les hotspots métropolitains plutôt que les marchés ruraux.
«Si l’objectif est de protéger les locaux contre l’éviction par les prix, alors le focus doit être sur Tokyo et d’autres grandes villes», a-t-il dit.
Résumé
Le marché immobilier de luxe de Tokyo a explosé, avec des prix de condos en hausse de 64 % en seulement quatre ans, suscitant des préoccupations sur l’accessibilité et les investissements étrangers. Les partis d’opposition, en particulier le DPFP et Sanseitō, préparent une législation qui pourrait restreindre la propriété étrangère, présentant la question comme une préoccupation à la fois économique et de sécurité nationale. Les enquêtes montrent que les acheteurs étrangers représentent jusqu’à 40 % des ventes de nouveaux appartements dans les arrondissements centraux, bien que les investisseurs nationaux stimulent également la demande. Pendant ce temps, le Japon rural fait face au problème opposé — des millions de maisons abandonnées (akiya) — soulignant une division urbaine-rurale marquée dans le marché immobilier japonais.
