Les prix des logements aux États-Unis devraient croître de 3,5 % par an jusqu’en 2027, mais les tarifs douaniers et la hausse des coûts de construction limiteront le développement des logements abordables.
Les prix de l’immobilier aux États-Unis devraient augmenter régulièrement de 3,5 % par an jusqu’en 2027, portés par une légère baisse attendue des taux hypothécaires. Cependant, les tarifs douaniers mis en place sous l’administration Trump risquent de freiner la construction de nouveaux logements abordables et de restreindre l’offre face à une demande croissante, selon une récente enquête menée par Reuters auprès d’experts du secteur immobilier.
Perspectives du marché immobilier américain : une croissance freinée par les difficultés de construction
Le marché immobilier américain devrait connaître une hausse modérée des prix dans les prochaines années. Selon l’enquête Reuters menée du 19 mai au 3 juin 2025, les prix des logements devraient augmenter en moyenne de 3,5 % par an jusqu’en 2027. Ce rythme serait le plus faible depuis 2011, reflétant la pression persistante sur l’accessibilité au logement et la limitation de l’offre.
Les experts expliquent cette hausse principalement par une baisse progressive des taux hypothécaires, qui restent cependant au-dessus des niveaux historiquement bas observés durant la pandémie de COVID-19. Les prix moyens des logements sont désormais supérieurs de plus de 50 % à ceux de 2019, soulignant l’impact durable de la pandémie sur le marché immobilier.
Des taux hypothécaires élevés qui limitent l’accessibilité
Les taux hypothécaires, déterminants pour l’accessibilité des logements, devraient rester relativement élevés à court terme. Bien que la Réserve fédérale envisage de réduire ses taux d’intérêt dans la seconde moitié de l’année, les taux hypothécaires sur 30 ans devraient baisser légèrement, passant de 6,98 % actuellement à environ 6,73 % en 2025 et à 6,29 % en 2027. Ces niveaux restent nettement supérieurs aux taux d’environ 3 % pratiqués durant la pandémie.
James Egan, stratège immobilier chez Morgan Stanley, déclare : « Nous ne prévoyons pas de baisse significative des taux hypothécaires avant au moins le troisième trimestre 2025, ce qui maintiendra la pression sur l’accessibilité. » Lawrence Yun, économiste en chef de la National Association of Realtors, ajoute que pour voir une augmentation notable des achats, il faudrait une baisse des taux de 50 à 100 points de base.
Les préoccupations budgétaires et la dette atténuent l’optimisme du marché
Au début de l’année, de nombreux experts anticipaient une amélioration de l’accessibilité suite à la pause dans la hausse des taux par la Réserve fédérale. Cependant, ces perspectives ont été revues à la baisse après l’adoption par le Congrès d’un important plan de réduction fiscale et de dépenses, qui devrait augmenter la dette fédérale d’environ 3,3 billions de dollars d’ici 2034, suscitant des inquiétudes quant à la soutenabilité à long terme.
La hausse des rendements des obligations à long terme limite également la possibilité d’une baisse marquée des taux hypothécaires, compliquant ainsi l’accès au financement pour les acheteurs potentiels.
Les tarifs douaniers créent des obstacles supplémentaires à la construction neuve
Alors que les prix des logements continuent d’augmenter, l’offre rencontre de sérieuses difficultés. Les dépenses en construction ont chuté de manière inattendue en avril 2025, affectées par la réduction des investissements dans les projets de logements unifamiliaux et l’augmentation des stocks de logements invendus.
Par ailleurs, les tarifs douaniers instaurés sous l’administration Trump ont fait grimper le coût des matériaux de construction, freinant la construction de nouveaux logements abordables. La majorité des analystes interrogés par Reuters conviennent que ces tarifs continueront d’entraver l’expansion de l’offre, en particulier dans le segment des logements abordables.
Thomas Ryan, économiste chez Capital Economics, résume ainsi la situation actuelle du marché : « Le marché immobilier est dans une phase plus calme, les vendeurs s’ajustant à des conditions moins tendues après les années très dynamiques de la pandémie. » Ce ralentissement, conjugué aux contraintes sur la construction, indique que les problèmes d’accessibilité persisteront à court et moyen terme.
Perspectives futures : une croissance modérée face à des défis structurels
Globalement, le marché immobilier américain devrait évoluer dans un contexte de croissance modérée des prix, d’offre limitée et de coûts de financement élevés. Bien qu’une certaine détente des taux hypothécaires soit prévue, ils resteront loin des niveaux exceptionnellement bas de la période pandémique qui avaient stimulé la demande.
L’impact persistant des tarifs douaniers sur les coûts de construction, ainsi que les contraintes budgétaires et les taux hypothécaires élevés, limiteront le développement des logements abordables. Par conséquent, le marché devrait connaître une croissance lente mais stable des prix, avec l’accessibilité qui demeurera une préoccupation majeure pour les acheteurs.
Pour les acteurs du secteur immobilier, comprendre ces dynamiques sera essentiel pour réussir sur le marché américain jusqu’en 2027.
