من المتوقع أن ترتفع أسعار المساكن في الولايات المتحدة بنسبة 3.5% سنويًا حتى 2027، لكن الرسوم الجمركية وارتفاع تكاليف البناء سيحدان من توسع المساكن الميسورة التكلفة.
تُتوقع أسعار المساكن في الولايات المتحدة أن تشهد زيادة منتظمة بنسبة 3.5% سنويًا حتى عام 2027، مدعومة بانخفاض متوقع في أسعار الفائدة على الرهون العقارية. ومع ذلك، من المتوقع أن تعيق الرسوم الجمركية التي فرضتها إدارة ترامب بناء مساكن جديدة ميسورة التكلفة، مما يحد من المعروض في ظل تزايد الطلب، وفقًا لاستطلاع حديث أجرته رويترز لمجموعة من خبراء العقارات.
توقعات سوق العقارات الأمريكي: نمو محدود بسبب تحديات البناء
يتوقع أن يشهد سوق العقارات الأمريكي ارتفاعًا معتدلاً في الأسعار خلال السنوات القادمة. وفقًا لاستطلاع رويترز الذي أُجري في الفترة من 19 مايو إلى 3 يونيو 2025، يُتوقع أن ترتفع أسعار المساكن بمعدل سنوي يبلغ 3.5% حتى عام 2027. ويُعد هذا المعدل الأبطأ للنمو منذ عام 2011، مما يعكس الضغوط المستمرة على القدرة على تحمل تكاليف السكن وقيود العرض.
يفسر الخبراء هذه الزيادة بشكل رئيسي بانخفاض تدريجي في أسعار الفائدة على الرهون العقارية، التي لا تزال أعلى من المستويات المنخفضة التي شهدتها فترة جائحة كوفيد-19. أما الأسعار المتوسطة للمساكن فهي الآن تزيد بأكثر من 50% مقارنة بعام 2019، مما يعكس التأثير المستمر للجائحة على سوق العقارات.
أسعار الفائدة على الرهون العقارية مرتفعة وتحد من القدرة على الشراء
من المتوقع أن تظل أسعار الفائدة على الرهون العقارية مرتفعة نسبيًا على المدى القريب. بالرغم من توقعات تخفيض الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة في النصف الثاني من العام، فإن معدلات الرهن العقاري لمدة 30 عامًا من المتوقع أن تنخفض بشكل طفيف فقط، من 6.98% حاليًا إلى حوالي 6.73% في 2025 و6.29% في 2027. وتظل هذه المعدلات مرتفعة مقارنةً بمعدل نحو 3% الذي كان متاحًا خلال فترة الجائحة.
قال جيمس إيجان، استراتيجي العقارات في مورغان ستانلي: «لا نتوقع انخفاضًا كبيرًا في أسعار الفائدة على الرهون العقارية قبل الربع الثالث من عام 2025 على الأقل، لذلك ستظل القدرة على تحمل تكاليف السكن تحت الضغط». وأضاف لورانس يون، كبير الاقتصاديين في جمعية السماسرة الوطنية، أن انخفاضًا في الأسعار بمقدار 50 إلى 100 نقطة أساس سيكون ضروريًا لتحفيز زيادة كبيرة في نشاط الشراء.
الميزانية والديون تقللان من التفاؤل في السوق
في بداية العام، توقع العديد من الخبراء تحسنًا في القدرة على شراء المساكن بعد توقف الاحتياطي الفيدرالي عن رفع أسعار الفائدة. ولكن هذه التوقعات تراجعت بعد إقرار الكونغرس حزمة ضخمة من التخفيضات الضريبية والإنفاق، والتي من المتوقع أن تزيد الدين الفيدرالي بنحو 3.3 تريليون دولار بحلول عام 2034، مما أثار مخاوف بشأن استدامة الدين على المدى الطويل.
ارتفاع عائدات السندات طويلة الأجل يقلل من إمكانية خفض أسعار الفائدة على الرهون العقارية بشكل كبير، مما يعقد الوصول إلى التمويل للمشترين المحتملين.
الرسوم الجمركية تخلق عوائق إضافية أمام البناء الجديد
في حين تستمر أسعار المساكن في الارتفاع، تواجه الإمدادات تحديات كبيرة. انخفضت نفقات البناء بشكل غير متوقع في أبريل 2025، نتيجة لتراجع الاستثمارات في مشاريع المساكن الفردية وارتفاع مخزون المنازل غير المباعة.
بالإضافة إلى ذلك، أدت الرسوم الجمركية التي فرضتها إدارة ترامب إلى زيادة تكلفة مواد البناء، مما يحد من القدرة على بناء مساكن جديدة ميسورة التكلفة. ويتفق معظم المشاركين في استطلاع رويترز على أن هذه الرسوم ستستمر في عرقلة توسيع المعروض، خاصة في قطاع المساكن الميسورة.
وصف توماس رايان، الاقتصادي في كابيتال إيكونوميكس، الوضع الحالي للسوق قائلاً: «يعيش سوق العقارات حالة من الهدوء النسبي، حيث يتكيف البائعون مع ظروف أقل صرامة بعد سنوات الازدهار الحادة خلال الجائحة». ويشير هذا التباطؤ، إلى جانب القيود على البناء، إلى استمرار مشاكل القدرة على تحمل تكاليف السكن في المستقبل المنظور.
نظرة مستقبلية: نمو معتدل مع تحديات هيكلية
بصفة عامة، من المتوقع أن يتطور سوق العقارات الأمريكي في ظل نمو معتدل في الأسعار، وإمدادات محدودة، وتكاليف تمويل مرتفعة. رغم توقع بعض التراجع في أسعار الفائدة على الرهون العقارية في السنوات القادمة، فإنها ستظل بعيدة عن المستويات المنخفضة التي شهدتها فترة الجائحة والتي دفعت الطلب إلى الارتفاع الحاد.
إن تأثير الرسوم الجمركية المستمر على تكاليف البناء، إلى جانب القيود الميزانية وأسعار الفائدة المرتفعة، سيحد من توسع المساكن الميسورة التكلفة. ونتيجة لذلك، من المرجح أن يشهد السوق نموًا بطيئًا لكنه مستقر في الأسعار، مع بقاء القدرة على تحمل تكاليف السكن تحديًا رئيسيًا للمشترين.
بالنسبة لجميع المشاركين في سوق العقارات، سيكون فهم هذه العوامل أمرًا حاسمًا للنجاح في سوق المساكن الأمريكي حتى عام 2027.
